Responsabilità del mediatore immobiliare

La legge 3 febbraio 1989, n. 39 consentendo l’attività di mediazione soltanto agli iscritti in un ruolo speciale istituito presso le Camere di Commercio, attribuisce al mediatore la qualità di operatore specializzato che come tale è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare pregnanti obblighi di diligenza. Ne consegue che l’obbligo di informazione posto a carico dell’agente immobiliare deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale.

Il mediatore immobiliare dovrà, ad esempio, sempre comunicare alle parti l’eventuale stato di insolvenza di una di esse, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene oggetto dell’affare, la presenza di prelazioni, opzioni o qualsivoglia ulteriore circostanza di fatto o diritto a sua conoscenza ostativa dell’affare.

Qualora poi il mediatore – agente immobiliare agisca come mandatario (il caso in cui vi sia un conferimento d’incarico dato per iscritto all’agenzia) avrà obblighi ancora  più intensi.

È bene a questo punto precisare che i formulari normalmente utilizzati nelle agenzie immobiliari indicano erroneamente che l’incarico costituisce “contratto di mediazione” o “conferimento incarico di mediazione per la vendita di un immobile”.

Il contenuto dell’incarico e le modalità del suo svolgimento e retribuzione sono in realtà, nella maggior parte dei casi, quelle di un vero e proprio contratto di mandato e risultano per la Cassazione ben lontane dalla semplice mediazione.

Il semplice mediatore pone in contatto le parti per la conclusione dell’affare, e il diritto al compenso sorge nei confronti di entrambe, mentre in caso di conferimento di incarico tale diritto per l’agente sorgerà solo nei confronti del mandante.

Inoltre, l’agente nell’espletamento del suo incarico sarà anche tenuto all’osservanza delle disposizioni del Codice del consumo qualora il cliente sia un consumatore (inteso come persona fisica che intenda vendere, comprare o affittare immobili per scopi estranei alla propria attività professionale).

Molto esaustiva sul tema la sentenza della Corte di Cassazione n. 16382 del 14 luglio 2009 che ha confermato la condanna di una agenzia immobiliare a restituire la caparra ed a risarcire i danni subiti da una acquirente (la quale aveva scoperto che l’immobile oggetto della mediazione era intestato, oltre che al venditore, anche ad altri soggetti irreperibili, ed aveva ovviamente rifiutato di concludere l’affare senza però ottenere la restituzione della caparra).

Avvocato Noemi Pavia

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