Condomini morosi e spese condominiali

La Suprema Corte di Cassazione ha pronunciato una sentenza  a Sezioni Unite (8 aprile 2008, n. 9148) che innova profondamente la materia condominiale.

La Cassazione ha statuito che le obbligazioni contratte dall’amministratore di condominio nell’interesse di tutti i condomini non vedono la solidarietà passiva degli stessi condomini, in quanto ciascuno deve rispondere solo ed esclusivamente per la propria quota.

Fino a questa sentenza la Cassazione aveva sempre ritenuto che fra i condomini vi fosse solidarietà e che, pertanto, ciascuno di essi fosse tenuto per l’intero salvo il diritto di regresso nei confronti degli altri condomini insolventi.

Nel 2008 la Cassazione ha invece  affermato che “la responsabilità dei condomini è retta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditari i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie”.

In buona sostanza, i creditori del condominio, conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, potevano procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Tale impostazione non sembra mutata a seguito della recente riforma del condominio del dicembre 2012 in vigore da giugno 2013, che ha modificato l’art. 63 disp. att. codice civile, secondo il quale i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Sembrerebbe dunque che n caso esito negativo dell’escussione nei confronti dei condomini morosi, il creditore potrà rivolgere le proprie pretese anche nei confronti di quelli in regola coi pagamenti; ma essi dovrebbero essere comunque tenuti a pagare nei soli limiti dei propri millesimi (applicando la sentenza di cui sopra).

Ad ogni modo la posizione della giurisprudenza è ancora da chiarire allo stato attuale ed è bene avere un parere aggiornato di un Legale al fine di valutare al meglio la propria posizione.

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